Risikohinweise

Jede Kapitalanlage und jede Investition in Immobilien unterliegt gewissen Risiken, die nicht auszuschließen sind. Um sie transparent zu
informieren erläutern wir Ihnen einige Risiken, ohne Anspruch auf Vollständigkeit zu suggerieren.

►Risiko einer verspäteten Fertigstellung
Wie bei jedem Neubau kann es Verzögerungen hinsichtlich der Fertigstellung geben. Dies hätte zur Folge, dass der Mieter die Immobilie
erst verspätet übernehmen und nutzen kann. Durch unpünktliche Fertigstellungstermine bzw. verspätete Nutzungsmöglichkeit
sind nachteilige wirtschaftliche Auswirkungen möglich (Einnahmeausfälle, mietvertragsrechtliche Nachteile, Vertragsstrafen, Rücktritt
des Mieters o.ä.). Durch die Bestimmungen der MaBV, einer verbraucherschützenden Vorschrift, werden Erwerber allerdings abgesichert.
Der Veräußerer hat dem Erwerber bei der ersten Rate nach §650m Abs. 2, Abs. 3 BGB eine Sicherheit in Höhe vom Hundert
des vereinbarten Kaufpreises für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel zu leisten. Die Sicherheit kann
insbesondere durch eine Vertragserfüllungsbürgschaft eines in der Bundesrepublik Deutschland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Wird diese Bürgschaft nicht gestellt, ist der Erwerber berechtigt, von der ersten Abschlagszahlung fünf vom Hundert des Kaufpreises einzubehalten.

 

►Insolvenz des Bauträgers
Die Käufer sind durch die Zahlung nach Baufortschritt durch entsprechende Insolvenzen abgesichert. Bedeutet, dass der Erwerber nie
in Vorlage tritt, sondern letztlich nur die Leistung zahlt, die auch schon bauseitig erbracht wurde. Trotzdem könnten hier natürlich
finanzielle Nachteile entstehen. In der Bauphase können sich bereits im Bereich der Anschaffungs- u. Herstellungskosten erhebliche
Mehrkosten für die Immobilie ergeben. Diese können z.B. auch durch Insolvenzen von Vertragspartnern oder Streitigkeiten über
vertragliche Leistungsinhalte mit Bauunternehmen hervorgerufen werden. Kostenüberschreitungen können erheblich zu nachteiligen
Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit des Investitionsvorhabens und ggf. sogar zur Insolvenz des Bauträgers führen. Der Gesetzgeber
hat allerdings auch die bauträgerfinanzierende Bank in der Form mit in die Verantwortung genommen, dass diese bei einer Insolvenz
die bereits bezahlten Gelder wieder zurückzahlen muss oder das Eigentum lastenfrei übergibt, so dass die Käufer die Möglichkeit haben
das Bauvorhaben zu vollenden.

 

►Mietausfallwagnis
Der Betreiber ist zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet, unabhängig davon, ob die entsprechende Einheit vermietet ist oder leer steht.
Dies ist einer der großen Vorteile im Vergleich zu einer klassischen Eigentumswohnung. Eine Insolvenz des Betreibers stellt allerdings
bei diesem Immobilientyp ein Risiko dar. Im Fall einer Insolvenz des Mieters/Betreibers besteht das Risiko eines Totalausfalls. Daher
ist die Bonität des Betreibers von entscheidender Bedeutung. Prognostizierte Renditen können anhand verschiedener Methoden und
Betrachtungszeiträume errechnet werden und eröffnen so einen Ergebniskorridor. Während der Vermietung kann die fehlende Umlagef
ähigkeit einzelner Betriebskosten (z.B. Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklagen und -kosten, Grundsteuer) den prognostizierten
Ertrag der Immobilie beeinträchtigen. Auch kann die Umlagefähigkeit einzelner Kosten aufgrund gesetzlicher Änderung nachträglich
entfallen. Der Vermieter trägt das Risiko der öffentlich-rechtlichen Zulässigkeit der Nutzung des Mietgegenstands. Erforderliche

Baumaßnahmen aufgrund geänderter gesetzlicher Anforderungen hat die Vermietergemeinschaft auf eigene Kosten zu erfüllen. Nach Beendigung eines Mietvertrages könnte eine Anschlussvermietung nicht oder nur zu schlechteren Konditionen erfolgen. Auch hieraus
können sich wirtschaftliche Nachteile ergeben. Eine Beendigung kann regulär oder vorzeitig durch Ausübung eines außerordentlichen
Kündigungsrechts erfolgen.

 

►Baumängel
Eine Beseitigung von Baumängeln könnte Kosten auslösen. Ebenso könnte ein Wertverlust eintreten. Bei der Abnahme ist auf entsprechende Mängel zu achten. Zudem besteht eine 5-jährige Gewährleistung nach BGB, nachdem der Bauträger entsprechende Mängel in genanntem Zeitraum zu beseitigen hat. Im Exposé werden keine Beurteilungen oder Aussagen zur Qualität der Immobilien
(Reparaturanfälligkeit von Materialien, mangelnde Bauqualität, eingeschränkte Widerverkäuflichkeit, geringe Objektrendite etc.) gemacht.
Der Käufer ist sich jedoch im Klaren, dass auch hier Risiken bestehen können.

 

►Steuerliche Risiken und Änderung der Gesetzgebung
Durch Änderungen der Steuergesetzgebung könnten sich steuerliche Gegebenheiten ändern. Wir übernehmen keine Garantie dafür,
dass ein Pflegeappartement der Definition einer Wohnung gemäß § 181 Abs. 9 des Bewertungsgesetzes entspricht. Wir empfehlen, zur
Klärung dieser Frage, einen Steuerberater hinzuzuziehen, um eine rechtsverbindliche Einschätzung zu erhalten. Die steuerlichen Information stellen keine Garantie dar und ersetzt nicht die Inanspruchnahme einer steuerlichen Beratung. Wir empfehlen Ihnen, in steuerlichen Angelegenheiten zwingend Ihren Steuerberater zu konsultieren. Alle Angaben sind vorbehaltlich gesetzlicher Änderungen sowie Änderungen der Steuergesetzgebung.

 

►Mietsicherheiten
Marktübliche Sicherheiten könnten gegenüber dem Vertragspartner/Mieter aufgrund sich verändernder Marktlage nicht durchsetzbar
sein oder werden nicht vorgenommen. Dadurch können sich wirtschaftliche Nachteile ergeben. Die Mietsicherheit wird durch die
Konzerngarantie des Betreibers gestellt. Im Fall einer Insolvenz besteht das Risiko eines Totalausfalls.

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►Wertstabilität
Immobilien gelten als krisensichere Sachwerte. Pflegeimmobilien gelten aufgrund der demografischen Entwicklung als zukunftsorientiert.
Die Prognose für den Bedarf von Pflegeimmobilien ist sehr positiv, trotzdem natürlich nicht vorhersehbar. Bei einem Verkauf
sind Vertriebskosten und potentielle steuerliche Aufwendungen zu bedenken. Auch kann ein Wertverlust eintreten. Wertbestimmende
Faktoren können sich ändern: eine Entwertung durch vermehrte Lärm- o. Immissionsbelästigung sowie durch erst später entdeckte
Altlasten könnte sich ergeben. Der Standort einer Immobilie kann sich verändern. Ausbleibende bzw. sich verschlechternde Verkehrsanbindungen oder sich verändernde Sozialstrukturen können sich negativ auf die Immobilieninvestition auswirken. Auch eine erwartete positive Entwicklung könnte ausbleiben und somit eine zum Zeitpunkt der Investition noch nicht bekannte Wert- bzw. Ertragsminderung zur Folge haben. Auch können konjunkturelle Schwankungen, staatliche Vorgaben oder steuerliche Entwicklungen die Rendite und den Wert beeinflussen. Die vergleichsweise hohen prognostizierten Renditen sorgen für eine entsprechende Nachfrage. Eine verstärkte Bautätigkeit könnte das Angebot erhöhen und die Kaufpreise relativieren.

 

►Sinken des Lebenshaltungspreisindex
Bei Senkung des Lebenshaltungspreisindexes kann die kalkulierte Miete eine Minderung erfahren und die bisherigen Mieteinnahmen
würden nicht mehr erzielt werden. Wenn die Immobilie mit künftigen Mietertragssteigerungen kalkuliert wird, die aufgrund von
vertraglich vereinbarten Indexklauseln ermittelt werden, so kann lediglich die Erfahrung der Vergangenheit zur Kalkulation dienen und
stellt keine Garantie oder Zusage für die Zukunft dar. Eine Veränderung der Inflationsraten in der Zukunft kann sich somit positiv wie
auch negativ auf die Wirtschaftlichkeit, bzw. die Rendite der Immobilie auswirken. Eine geringere Inflationsrate als die kalkulierte
Rate kann somit Nachteile in der Wirtschaftlichkeit und Rendite für den Käufer einer Immobilieninvestition ergeben. Die Indexierung
der Miete mit 65 % der Indexentwicklung birgt mit zunehmender Dauer des Mietverhältnisses das Risiko einer Differenz zur
Marktmiete.

 

►Eigentümergemeinschaft
Der Käufer wird Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Rechtsverhältnis der Mitglieder untereinander richtet sich
unter anderem nach der Teilungserklärung, die bei Druck der Verkaufsbroschüre noch nicht vorlag, so dass sich inhaltliche Gestaltungsrisiken ergeben können. Als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Käufer zugleich Gesellschafter der Vermietergemeinschaft, die die Immobilie an den Mieter/Betreiber überlässt. Das Innenverhältnis der Gesellschafter untereinander bedarf noch der abschließenden Ausgestaltung. Voraussichtlich setzen Beschlüsse und Entscheidungen der Vermietergemeinschaft die Einstimmigkeit voraus, was eine Hürde bei der Willensbildung darstellen kann.

 

►Nutzungsänderung
Sollte eine Nutzungsänderung, eine sog. Umwidmung, der Immobilie durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen werden, so
könnten die bisherigen Mieteinnahmen nicht mehr realisiert werden.

 

►Instandhaltung
Eine Immobilie ist regelmäßig zu pflegen, instand zu halten und instand zu setzen. Die Eigentümergemeinschaft bildet hierfür eine sog.
Instandhaltungsrücklage, wobei die genaue Höhe der Rücklage im Ermessen der Eigentümergemeinschaft steht. Sollte diese vernachl
ässigt, falsch eingeschätzt, nicht gebildet oder zu gering gewählt werden, kann ein Reparaturstau entstehen. Notwendige Instandhaltungen könnten dann ggf. aufgrund mangelnder Liquidität nicht oder nicht ausreichend durchgeführt werden oder nur durch eine Sonderumlage und zusätzliche finanzielle Mittel. Dies kann sich auf die Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite negativ auswirken. Infolge
eines nicht hinreichend geplanten bauteilspezifischen Verschleißes oder Materialfehlern könnten die tatsächlichen Instandhaltungskosten höher als die in der Planung zugrunde gelegten jährlichen Abschreibungen ausfallen. Dadurch kann sich eine Differenz ergeben, die sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie auswirkt.

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►Private Finanzierungskosten
Durch Zinsänderungen könnten die Finanzierungskosten steigen. Das Risiko besteht, dass nach der im Kreditvertrag vereinbarten Zeit
der Zinsfestschreibung ein höherer Liquiditätsabfluss entsteht als zuvor. Ursprüngliche Finanzierungskalkulationen müssten dann bei
einer Anschlussfinanzierung aktualisiert werden. Wird der Fremdkapitalanteil der Immobilieninvestition nicht planmäßig abgebaut,
könnte sich aufgrund einer gestiegenen Zinssituation nach der Zinsfestschreibungszeit eine erhöhte Kostensituation für den Käufer
ergeben. Die damit verbundenen Mehrkosten können die Rendite der Immobilie mindern.

 

►Weitere Risiken
Naturkatastrophen, Krieg, wirtschaftliche Risiken, auch Brand etc. können Kosten oder Nachteile nach sich ziehen. Ebenso könnten
weitere Risiken bestehen, die hier nicht explizit aufgeführt sind.

 

►Betreutes Wohnen als Spezialimmobilie
Die Spezialimmobilie Betreutes Wohnen ist kein rechtlich geschützter Begriff. Der jeweilige Nutzungszweck bzw. die Widmung ist
maßgebend. Der Käufer kann die Immobilie nicht aufgrund seiner Eigentümerstellung selbst nutzen. Das Recht zur Kündigung wegen
Eigenbedarfs besteht nicht.